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邓永恒:人民的住房市场:中国主要城市住房市场的宜居性及可持续性

时间:2018-03-13 23:11本文链接:http://www.kejitianxia.com/582511.html

邓永恒:人民的住房市场:中国主要城市住房市场的宜居性及可持续性评析

2018-03-06 07:05 来源:金融读书会 房地产 /房价

原标题:邓永恒:人民的住房市场:中国主要城市住房市场的宜居性及可持续性评析

编者语:

达沃斯论坛领军城市指导委员会新加坡分会联席主席、美国威斯康辛大学邓永恒教授,用丰富的国别案例,回顾了不同国家、不同城市房地产市场的演变历程,从供需基本面、制度和政策等角度分析了我国房地产价格的变化原因,重点探讨了促进房地产市场稳定发展的长效机制和相应的投资金融市场安排,并就具体房地产调控措施提出了新颖的建议。敬请阅读。

文/邓永恒(达沃斯论坛领军城市指导委员会新加坡分会联席主席)

过去的20多年,我一直从事关于房地产和住房金融市场的研究。早期比较专注欧美市场,过去十年更关心中国和亚洲的情况。今天我想讨论过去十年来,我对国内主要城市房地产市场的观察,尤其是“十九大”以后总书记对住房功能做了非常明确的定义之后,我想谈谈我是怎么看这些市场的。为什么讲座取名“人民的住房市场”?因为这个市场是老百姓关心的市场,无论是研究房地产的专家还是普通老百姓,无论是买房了的还是没有买房的。还有我研究的初衷是希望老百姓都能拥有买的起的住房,都能安居乐业。

一.中国主要城市房地产价格水平:基于国际比较的视角

(一)房地产市场事关金融市场的稳定性和经济发展的可持续性

国内的居民住房贷款首付比例非常高,尤其是几轮调控以后,首付达到30%-50%。鉴于这么高的首付,住房按揭违约的风险似乎应该很低。但是住房还有投资功能和抵押功能,住房价格的飙升也会影响到写字楼、商铺等。大家应该记得80年代末日本地价涨的非常快,日本东京皇家公园大概四分之一平方公里的地,市值超过了整个加利福尼亚州。当时地价涨了那么多,日本许多公司利用地价、房价的泡沫,作为抵押品向银行借了许多钱投到世界各地,产生了过量的信贷之后,也带来许多系统性风险。虽然中国在住房按揭领域首付比例相当高,违约率和国外相比非常低,但是房地产市场对整体经济金融市场的系统风险还是有相当大的关联性。

(二)过去十几年中国房地产价格涨幅明显

回过头来看我们中国的房价,先看看和房价非常相关的土地的价格。我们国家从1998年房改后、尤其2002年开始,可以看到每一笔土地的交易情况,交易价格、在哪里交易、周边的情况怎么样、是不是靠近地铁站、有没有高速公路、有没有公园。我们根据这些信息,把其他因素控制后,做了35个大中城市的价格增长指数。这是我们新加坡国立大学房地产研究院和清华大学、沃顿商学院共同研发的指数,这些指数完全根据市场交易的每笔微观数据编制的。

我们可以看到,全国地价如果以2004年为100的基准指数,这个指数到了2017年一季度上涨了736%,这个指标涨的非常快,平均每年复合增长率17%左右,这么高速的增长难怪全体老百姓都要投房地产。因为如果把钱存在银行里,银行的利率没有这么高;投到股票市场,虽然有时候股票涨的也很快,但股票市场风险很大。具体城市来看,北京市以2004年为100,2017年一季度达到1,638%,平均复合年增长率超过了26%。

(三)从国际经验看,房价并不是只会涨不会跌

是不是房价只会涨不会跌呢?从国内的情况来讲,2004年到现在确实是涨的,我当时在美国联邦住房金融监管委员会(OFHEO)任职的时候,也编制了美国住房房价指数,从1991年开始,一直到次贷泡沫破灭前,大家也可以看到房价一路往上涨,大概涨了两倍左右,北京涨了十六倍,当时在美国也流传了这么一句话,讲了差不多15年,即“投资房地产市场,只会涨,不会跌”。为什么呢?因为土地是有限的,可以用来造房子的资源是有限的,而人们对住房的需求是无限的,需求无限到什么程度呢?当时我住在加利福尼亚州,加利福尼亚州的地造豪宅造完了。没地了怎么办?就到拉斯维加斯那片沙漠里造豪宅。但是2007年次贷危机后,许多开发商破产了,因为没有人再会去沙漠里投资购买豪宅。大家可以看到房价从2007年一路往下跌。然而跌到2010年后又开始反弹,现在实际上又比当时顶峰时期高大概30%。

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